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ビルの建物調査

ビルの建物調査に同行しました。

大阪市内にある昭和63年に建てられたビルで
地上5階建ての鉄筋コンクリート造の建物です。

ビルを別の用途に再利用するために
設計上配慮することや建物の劣化状況の確認が主です。

調査の前には図面を見て検討するのですが、
図面が残っていないことがあります。
今回は構造図と構造計算書がありませんでした。
新耐震以降の建物なので構造を変更しない限りは
大きな問題はなさそうなのですが、
今回、エレベーターを大きなものに変えるために
スラブや小梁に手を加えるために、なかなか厄介です。

電気設備や給排水衛生設備など
設備は機器の寿命や計画により経路が変わるなど
改修工事費の設備関係が結構かかりそうです。



上記の写真は劣化状況調査です。
玄関の庇や窓回りの飾りなどスチールで出来ているものは
錆が出ていました。
当時はアルミ製のものが高価で既製品しかなかったのかもしれません。
スチール製のメンテナンスは定期的な塗装がいいのですが、
外部は足場をかけないと出来ないのでなかなか・・・



屋根の防水立ち上がりの保護モルタルにヒビが入っていました。
ひどくない場合はこのままにすることが多いのですが、
全体にヒビが広がっている場合は防水層の劣化確認をする必要があります。



内部の壁に仕上げが剥がれているのですが、
その原因が外部より雨水が入ったようです。
 
窓の外側はパラペットの立ち上がりとなっており
その天端を叩いてみますと、空洞のような音がしました。
これは雨水が廻っており仕上げのモルタルが剥がれたようになっていると思われます。
そしてここに溜まった水が内側へと流れたようです。
この場合、外側の改修により雨水が入ってこないようにする必要があります。


この写真は屋外階段を見上げたものです。
鉄筋が錆びて出てきています。
鉄筋とコンクリートを取り除いて、補修する必要がありそうです。

以上が主なものです。
はやり過酷な状況の屋根など最上階と外部に大きな劣化が見られました。


中古建物を再利用するには
このような調査の上、計画とあわせた設計がきちんとされるほうがいいです。
工事費以外にこのような費用も結構かかるのですが、
これから何十年と使うことを考えると、やはりケチらないほうがいいと思います。
予算と工事内容を把握しながら、計画は進めることになりそうです。
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shimizuarchi

Author:shimizuarchi
大阪や奈良を中心に活動しています
建築設計事務所です。
事務所の進行中の建物や
建築に関することなどを
ご紹介します。

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